Konut fiyatları neden yükseliyor?

Dr. Deniz �stikbal/ Medipol �niversitesi

K�resel Finans Krizi meydana getirdi�i bir�ok karma�ayla birlikte hala etkilerini s�rd�rmeye devam ediyor. Benzer bir etki Kovid-19 olarak isimlendirilen ve g�n�m�zde de devam eden iktisadi bunal�mda g�r�lebilir. Salg�n ortaya ilk ��kt��nda finansal piyasalar ve para birimleri �zerinde negatif etki yaratt�. �zellikle geli�mekte olan �lke para birimleri h�zla de�er kaybetti. K�resel ekonomide i�leyi�in devam� ve istihdam�n korunmas� i�in merkez bankalar� faizleri indirmeye ba�lad�. Ard�ndan h�k�metler bir dizi te�vik paketi a��klad�lar. Krizin ortaya ��kard�� belirsizlik �retimi d��r�rken konut fiyatlar� �zerinde ilk d�nemde negatif etki yaratt�. Konut yap�m� ve �retimi de olu�an kriz ortam� nedeniyle d��meye ba�lad�. Ancak faizlerin g�receli olarak d��r�lmesi konut talebinde bir art�� meydana getirdi. Arz�n d�� ve talebin d��k faizle desteklenmesi fiyatlar�n yukar�ya do�ru ivme kazanmas�na sebep oldu. T�rkiye”deki �rnekten hareketle s�re� daha iyi analiz edilebilir. 2019″da �lke genelinde konut fiyatlar� metrekarede 600-700 dolar band�nda bulunuyordu. 2020″deki salg�n ve d��k faiz politikas� konut talebinin artmas�na sebebiyet verdi. D��en konut �retiminin s�rece dahil olmas�yla birlikte konut fiyatlar� y�kseli� g�sterdi ve 2024″�n ortalar�nda metrekare fiyatlar� 1400 dolar civar�na geldi. Benzer bir durum ABD, Hollanda, �ngiltere ve Almanya”da ya�and�. �lkeler fiyatlardaki y�kseli�le m�cadele i�in sosyal konut uygulamalar�n� devreye ald�.

K�resel enflasyon kontrol alt�na al�namad�

Enflasyonun salg�n nedeniyle art��a ge�mesi konut fiyatlar�ndaki y�kseli�e ciddi anlamda katk� sundu. 1970″lerdeki petrol krizlerini and�racak �ekilde k�resel bir dalgaya d�n��en fiyat art��lar� FED ve Avrupa Merkez Bankalar� taraf�ndan faiz art��lar�yla dengelenmeye �al��ld�. Ancak g�n�m�zde dahi k�resel enflasyon tam anlam�yla kontrol alt�na al�nabilmi� de�il. Salg�n d�nenimde piyasaya enjekte edilen 20 trilyon dolarl�k ek likidite faiz art��lar�yla geri �ekilmi� de�il. Firmalar�n i�ten ��karmalara ba�vurmamas� i�in al�nan tedbirler ve yasaklamalar da tam istenilen etkiyi yaratmad�. Bu karma�a ortam�nda Ukrayna Sava�� ubat 2022″de ba�lad� ve g�n�m�ze kadar da devam ediyor. Enerji fiyatlar�n�n art��yla desteklenen k�resel belirsizlikler yat�r�mc�lar� veya ilk konut al�m� ger�ekle�tirecek olanlar� gayrimenkul piyasas�na y�nlendirdi. Ancak yat�r�mc�lar veya al�c�lar fiyatlar�n son y�llarda dolar bazl� y�zde 50″den fazla artt��n� g�rd�ler. Bu art�� trendi konut piyasas�na olan ilginin daha fazla y�kselmesine neden oldu. ABD, �ngiltere, Fransa ve Almanya”da son y�llar�n en y�ksek konut sat�� rakamlar� bu nedenle ger�ekle�ti veya ger�ekle�meye devam ediyor.

Konut fiyatlar�ndaki art��n yan� s�ra kiralarda da k�resel d�zeyde y�kseli�ler meydana geldi. �ngiltere, Hollanda, Norve�, �sve� ve T�rkiye gibi �lkelerde kamu, kira fiyatlar�n�n art��n� dengelemek i�in �nlemler alsa da yeterli �l��de ba�ar� elde edemedi. �rne�in T�rkiye”deki y�zde 25″lik kira art�� oran s�n�r� daha sonra taraflar�n birbirlerini tehdit ve evden ��karma davalar�na neden oldu. Bir benzer durum �ngiltere”de ger�ekle�ti. �ngiliz h�k�meti kira krizi olarak isimlendirdi�i s�rece yeni sosyal konut ve yard�mlarla cevap verdi. Fakat �lke geneline yay�lan kira krizinin derecesi artan enflasyonla birlikte y�r�t�lemez hale geldi. 2024″te yap�lan genel se�imlerde tarihinin en b�y�k se�im yenilgilerinden birini alan h�k�met yerini ��i Partisine b�rakt�. Bir benzeri iktisadi �artlar nedeniyle Almanya ve ABD”de ger�ekle�ti. Almanya”daki enflasyon nedeniyle kira ve konut fiyatlar�nda ya�an�lan y�kseli� h�k�met taraf�ndan te�vik ve yard�mlarla d�zenlenmek istendi ancak tam ba�ar� elde edilemedi. Dolar bazl� �lkelerdeki konut fiyatlar�na bak�ld��nda s�recin tersine d�n�p d�nmeyece�i ise �nemli bir tart��ma konusu.

Haziran 2023-Mart 2025 tarihleri aras�nda T�rkiye”deki yeni ekonomi y�netimi enflasyonla m�cadele i�in bir dizi �nlem ald�. Faizlerin FED ve Avrupa Merkez Bankas�n� takip ederek y�kseltilmesi ve s�k� maliye politikas�n�n i�leme al�nmas� fiyatlar�n dengelenmesi i�in �nemli i�lev g�rd�. �rne�in �stanbul”daki konut fiyatlar� metrekare cinsinden g�rd�� 1400 dolarl�k zirveden geri d�nd� ve 1100-1200 dolar civar�nda dengelendi. 2019″da �stanbul”daki metrekare fiyatlar�n�n 700 dolar civar� oldu�u g�z �n�ne al�nd��nda fiyatlar�n hala y�ksek kald��n� s�ylemek m�mk�n. K�resel enflasyon, konut arz�nda ya�anan d�� ve di�er etmenlere k�yasla �ubat 2023 depremleri konut ve kira fiyatlar� �zerinde ciddi etki yaratt�. Deprem b�lgelerinden di�er �ehirlere giden 5 milyonun �zerindeki ki�i kira ba�ta olmak �zere konut fiyatlar�n�n artmas�na neden oldu. �zellikle b�y�k �ehirlere giden ve konutlarda talebi art�ranlar fiyatlar�n talep y�nl� art��na sebebiyet verdi. Bu durumun sona ermesi ancak deprem konutlar�n�n tamamlanmas� ve geri d�n��lerin sa�lanmas�yla beklenebilir.

S��nmac�lar ve kira sorunu

T�rkiye”deki konut fiyatlar�n� etkileyen ve ciddi anlamda tart��ma konusu olan di�er bir konu s��nmac� meselesi. Toplam ki�i say�s�n�n 3 milyonun �zerinde oldu�u ve kira fiyatlar�nda yukar� y�nl� bask� olu�turduklar� dile getirilmektedir. Bu durum k�smi �ekilde do�ru olmakla birlikte yanl� bir bak�� a��s�d�r. S��nmac�lar konutlar �zerinde talep olu�turabilirler fakat fiyatlar�n tam anlam�yla yukar�ya ta��mayabilirler. ��nk� 2011″den itibaren T�rkiye”de sat�lan konutlar ile yap�lan konutlar aras�ndaki fark �o�unlukla arz a��s�ndan fazla idi. Salg�nla denge bozulma g�sterdi. Aral�k 2024″te Suriye”de ya�an�lan devrim ise bu s�re�te T�rkiye”nin elini g��lendirebilir. 150 binden fazla Suriyeli s��nmac� �lkelerine geri d�nerken geride kalanlar�n da belli bir s�re dahilinde geri d�nmesi bekleniyor. Mevcut durum kiral�k konut ihtiyac�n� azalt�rken ciddi oranda piyasada kiral�k say�s�n�n artmas�n� sa�l�yor. B�ylelikle piyasadaki arz art�yor ve talepte s��nmac�lar�n gidi�iyle azalma g�steriyor. Yani s��nmac�lar�n gidi�i hem konut hem de kiral�k fiyatlar�nda dengelenmeye katk� sunabilir. Ancak en b�y�k etkilerden biri yap�m� hala devam eden ve 2025″in sonlar�na do�ru tamamlanacak olan deprem konutlar�d�r.

2024″�n sonlar�ndan itibaren TCMB”nin enflasyondaki d��e ba�l� olarak faizleri indirmeye ba�lamas� konut fiyatlar� �zerinden yukar� y�nl� bir bask� yaratabilir. Bu yarat�lacak bask� �rne�in �stanbul”daki metrekare konut fiyatlar�n� tekrar dolar ve TL bazl� yukar�ya ta��yabilir. Ayr�ca mevduat hesaplar�nda 370 milyar dolarl�k bir miktar bulunmakta ve faizlerin d��yle buradan para ��k��n�n olmas� beklenmektedir. Faizlerin tek haneli d�nemlerde mevduat hesaplar�nda ortalama 150-170 milyar dolar oldu�u g�z �n�ne al�nd��nda 200 milyar dolarl�k bir miktar mevduat hesaplar�ndan kademeli �ekilde ��kabilir. Bu ��k�� konut talebinde art��a ve kredilerin d��yle birlikte konut fiyatlar�n�n tekrar y�kselmesine yol a�abilir. Fakat kamu taraf�ndan konut arz�n�n art�r�lmas� i�in �al��malar y�r�t�lmektedir. Alt ve orta gelir gruplar�na hitap eden sosyal konut projeleri bir miktar konut talebinde fiyatlar� bask�layacakt�r. Ancak mevduat hesaplar�ndan ��kacak 200 milyar dolarl�k miktar�n alt�n, d�viz veya konut gibi alanlara y�nlenmesi fiyat istikrar� ve orta vadede cari a��k i�in tehlikedir. Bu nedenle TL yat�r�mc�s�na sunulan yat�r�m imkanlar�n�n art�r�lmas� gerekebilir. Sonu� olarak T�rkiye”de konut fiyatlar�n�n artmas�n�n ve dengelenmesinin bir�ok nedeni mevcuttur. Gelecek y�llarda ise fiyatlar�n TL veya dolar bazl� nereye gidece�i ise arz-talep ve k�resel meselelerle yak�ndan ilgilidir.

Source: